کابوس بی‌سرپناهی

*آیدا شاکر

*روزنامه‌نگار

کافی است این روزها نگاهی اجمالی به فهرست قیمت خرید و فروش مسکن بندازید تا از نرخ­هایی که عنوان شده‌اند شاخ دربیاورید! نرخ خرید و فروش مسکن در شهر همدان در سه ماه نخست امسال با صعود حداقل ۷۰ درصدی سبب نا امیدی بسیاری از افراد در رسیدن به رویای خرید خانه‌ای هرچند کوچک شده است. اگر تا پیش از این خرید خانه برای بسیاری «دشوار» بود قیمت­های سال جاری آن را به «ناممکن» تبدیل کرده است به نحوی که شاید «حق مسکن» تبدیل به طنزی تلخ برای بسیاری از افراد شده باشد. این رشد افسارگسیخته  سبب افزایش ناگهانی و بی منطق اجاره بها نیز شده و همین موضوع سبب شده است بسیاری از مستاجرها نه تنها از رویای خانه دار شدن دست بکشند بلکه حتی موفق به تمدید قرارداد خانه استیجاری خود نیز با این رشد بی‌حساب نشوند.

همه­گیری ویروس کرونا و بازار و صنایع کساد در سال جاری سبب شد نرخ مسکن در کشور برخلاف انتظار، صعودی باورنکردنی داشته باشد و در شهر همدان که همواره نرخ مسکن  در رقابتی تنگاتنگ با پایتخت و شهرهای بزرگ­تر بوده است، شاهد تورمی بی­سابقه در قیمت‌ها هستیم که به گفته اغلب کارشناسان اقتصادی، این اعداد نجومی توجیه‌شدنی نیستند.

گذشته از جای خالی انصاف در قیمت­گذاری مسکن، جای خالی قانونی موثر برای جلوگیری از رشد غیرمنطقی و بی­حساب نرخ مسکن و ثبات بازار خرید و فروش آن، این روزها بیش از پیش جلوه­گر شده است به نحوی که بسیاری خانواده‌ها به دلیل ناتوانی در پرداخت اجاره بهای سنگین که پیامد رشد قیمت مسکن است از هم گسسته‌اند و حتی برخی خانواده‌ها به کانکس‌نشینی در حاشیه شهر رو آورده‌اند.

پای حرف مردم

«علی منطقی» کارمند بخش خصوصی و ساکن همدان در یکی از بنگاه‌های معاملات ملکی شهرک مدنی در حال بحث با کارشناس مسکن است. وی که برای خرید خانه به این منطقه و این مشاور املاک مراجعه کرده از قیمت­های ارائه شده شاکی است و می­گوید: سال­هاست در تلاش هستم در این شرایط اقتصادی و با حقوق کارمندی پولی پس انداز کنم تا به کمک وام­هایی که می­گیرم خانه‌ای بخریم اما امسال که برای خرید خانه به چند بنگاه معاملات رجوع کردم قیمت­ها را بسیار بیشتر از حتی اسفندماه سال گذشته یعنی حدود ۳ ماه پیش دیدم و همین مسئله من را بسیار ناراحت کرده است.

منطقی می­افزاید: هرچند پولی که برای خرید خانه پس انداز کردیم با کمک وام مبلغ کمی نیست اما با این قیمت­های عجیب از خرید خانه در مرکز شهر به طور کلی ناامید شدیم و تصمیم گرفتیم به شهرک­های حاشیه شهر رجوع کنیم اما در عین ناباوری اوضاع در این مناطق نیز که همیشه قیمت­های معقول­تری داشتند، بی‌حساب و کتاب شده است.

او با گلایه اظهار می­کند: متاسفانه اشخاص برای قیمت­گذاری وجدان خود را نادیده می­گیرند و به راستی نمی‌دانم چرا متولیان امر هیچ­گونه اقدامی برای جلوگیری از این شرایط نمی­کنند.

کرونا و قیمت مسکن

«پویان رجبی» کارشناس و مشاور مسکن شهر همدان با ابراز تاسف از شرایط موجود و نرخ بالای خانه در همدان بیان می­کند: متاسفانه نرخ مسکن در همدان همواره به طور کلی زیادتر از ارزش واقعی خانه و زمین در این شهر است اما شرایطی که در حال حاضر شاهد هستیم و این قیمت­های نجومی ارائه شده مربوط به سه ماه نخست سال جاری است. یعنی امسال از ۲۳ فروردین ماه (بعد از تعطیلی چند هفته‌ای اصناف به علت گسترش کرونا ) که ما مجوز بازگشایی کسب و کار خود را داشتیم به ناگهان با نرخ بسیار صعودی مسکن مواجه شدیم و این در حالی بود که با توجه به شیوع کرونا و کسادی بازار تصورمان براین بود که قیمت مسکن در سال ۹۹ کاهش خواهد داشت اما عکس این موضوع اتفاق افتاد و حالا در سراسر کشور شاهد رشد بی‌سابقه قیمت مسکن هستیم و در همدان نیز وضع به همین منوال است. البته بخشی از افزایش قیمت در سال جدید معمول است و اتفاقی است که هر ساله با عوض شدن سال رخ می­دهد اما بیشترین عامل این رشد قیمت در حال حاضر گسترش ویروس کرونا است و تورمی است که به دنبال آن حاصل شد.

قیمت را صاحبخانه تعیین می‌کند

رجبی معتقد است: عموم مردم تصور می­کنند دلالان مسکن در قیمت گذاری و و رشد نرخ خانه و زمین تاثیرگذار هستند در صورتی که چنین چیزی صحت ندارد چون اغلب قیمت گذاری توسط صاحبان خانه و خانه‌دارها انجام می­شود که با مقایسه قیمت ملک خود با سایر املاک در فضای مجازی قیمت­گذاری نادرست و بیشتر از ارزش واقعی انجام می­دهند و حتی وقتی ما به عنوان مشاوران املاک به آن­ها این گران بودن را متذکر می­شویم اغلب می­گویند این نرخی است که اعلام شده است و همین مسئله سبب افزایش قیمت می­شود و متاسفانه افراد ناآگاه اندکی هم هستند که با همین قیمت­ها خانه را خریداری می­کنند و همین مسئله باعث گران شدن املاک می­شود در صورتی در بیشتر موارد روی قیمت­های نجومی که اعلام می­شود معامله‌ای نیز صورت نمی­گیرد.

رشد ۸۰ درصدی

او می­افزاید: بخش دیگری از این قیمت­گذاری توسط سازندگان املاک یا اصطلاحا «بساز بفروش» ها صورت می­گیرد که به دنبال سودآوری بیشتر نرخ­های بیشتری مطالبه می­کنند. در حالی که اگر ساخت منزل را با بهترین و گران­ترین مصالح در نظر بگیریم و همچنین سهم هر آپارتمان از زمین را حساب کنیم در همین شرایط تورم و قیمت­ مصالح و زمین در حال حاضر حداکثر متری ۱۵ الی ۱۶ میلیون می­شود و این درحالی است که این روزها قیمت یک آپارتمان نوساز کلیدنخورده در متخصصین تا متری ۳۵ میلیون و در هنرستان و شکریه به ازای متری ۲۷ میلیون خرید و فروش می­شود و این اختلاف قیمت نشان از ایراد و زیاده خواهی برخی سازنده‌هاست تا جایی که ما شاهد هستیم قیمت مسکن امسال حداقل ۸۰ الی ۱۰۰ درصد نسبت به سال گذشته رشد داشته است.

نظارت نیست

این کارشناس مسکن اظهار می­کند: متاسفانه نظارتی بر قیمت گذاری بازار مسکن نمی­شود و البته شرایط این بازار به شکلی است که چندان نظارت شدنی هم نیست. بهترین راهکار در این جهت شاید این باشد که مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی را موظف کنند تنها معاملاتی را انجام دهند که کارشناس رسمی دادگستری مبالغ آن را تایید کرده باشد. هرچند نمی­توان منکر شد این روش نیز راه فرار برای برخی اشخاص دارد اما در مجموع می­تواند از قیمت­گذاری غیرمنطقی و ناآگاهانه بسیاری از خانه داران جلوگیری کند.

خانه در شهرک مدنی متری ۱۰ میلیون تومان!

وی در خصوص برابری قیمت خانه در در شهرک­های حاشیه شهر نسبت به محله‌های مرکز شهر می­گوید: همدان به عنوان شهری کوچک که بافتی متراکم دارد اخبار نرخ مسکن را به راحتی در سرتاسر شهر پخش می‌کند، زمانی که خبر رشد قیمت مسکن در شهر گسترش می­یابد و نرخ مصالح نیز افزایش دارد ممکن است به عنوان مثال شخصی در شهرک مدنی خانه ای را با نرخ بالا قیمت­گذاری کند تا اصطلاحا هرچه تیغش برش داشت ببرد، حال اگر شخصی با سرمایه حاصل از فروش ملک خود در مرکز شهر این خانه را که نوساز و اندکی بزرگتر از ملک خودش است در شهرک مدنی خریداری کند این قیمت تثبیت می­شود و متاسفانه مبدا و منبع قیمت­گذاری املاک همان محله می­شود و به همین سبب شاهد رشد قیمت شهرک­های حاشیه ای نیز خواهیم بود. در حال حاضر قیمت ملک در شهرک مدنی تا متری ۱۰ میلیون نیز خرید و فروش می­شود در حالی که به خاطر دارم در اسفندماه سال ۹۷ آپارتمانی را با نرخ متری ۹ میلیون در انتهای متخصصین برای شخصی خریداری کردم و این رشد قیمت در کمتر از یک سال و نیم واقعا وحشتناک است.

رجبی که معتقد است در این رشد نرخ مسکن مشاوران املاک نیز متحمل ضرر می­شوند، توضیح می­دهد: وقتی نرخ مسکن غیرواقعی و خیلی بیشتر از حد معمول می­شود هرچند کمیسیون ما بیشتر می‌شود اما چون معامله‌ای صورت نمی­گیرد ما نیز متحمل ضرر می­شویم و مایلیم قیمت­ها طوری باشند که معاملات بیشتر صورت بگیرد و ما نیز از این طریق سود ببریم.

ساخت شهرک؛ بهترین راه‌حل

این کارشناس مسکن اقدامات دولت در جهت فروش تراکم بیشتر و همچنین دریافت مالیات بر خانه‌های خالی برای تعدیل قیمت مسکن را شکست خورده می­داند و می­افزاید: فروش تراکم برای سازنده‌ها به معنای فرصت بیشتر برای سود بیشتر است نه تنها تاثیری در کاهش نرخ مسکن نخواهند داشت بلکه سبب افزایش قیمت نیز خواهند شد. همچنین اخذ مالیات از خانه‌های خالی نیز برای شخصی که نیاز مالی به اجاره بها ندارد چندان راه مناسبی به نظر نمی­رسد. به نظرم بهترین راهکار برای تثبیت قیمت مسکن احداث شهرک­هایی در اطراف شهر است که مانند پروژه شهرک مدنی شکست­خورده نباشند و افراد به آن­ها تمایل نشان بدهند. برای مثال در اصفهان دو شهرک سپاهان شهر و خانه اصفهان ساخته شده که علاوه بر این‌که نرخ مسکن در این مناطق مناسب است شرایط و محیط خوبی دارند و حتی از لحاظ تجاری نیز مطرح هستند.